Ипотека как рычаг увеличения спроса

На минувшей неделе, 3 марта 2011 г.,в Москве состоялась конференция «Ипотека как рычаг по увеличению спроса: банк, застройщик, агент, покупатель»,  на которой с докладом выступила директор департамента ипотеки «МИЭЛЬ-Новостройки» Кристина Хмель.

В мероприятии, организованном компанией AHConferences, приняли участие представители девелоперских и строительных компаний, руководители управлений розничного и ипотечного кредитования, брокеры, консультанты и представители СМИ, которые обсудили опыт разработки и реализации совместных ипотечных программ в России.

Модератором сессии «Рынок ипотеки: практика стимулирования развития ипотечного рынка» выступил Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров. Первым ее докладчиком стал Тимур Аймалетдинов, руководитель управления финансовых исследований Национального Агентства Финансовых Исследований (НАФИ), который рассказывал о потенциальных ипотечных заемщиках в России и барьерах, препятствующих оформлению таких кредитов. Согласно исследованиям НАФИ, потенциальный заемщик –  это мужчина в возрасте от 25 до 44 лет, с высшим или неоконченным высшим образованием, высоким и выше среднего уровнем благосостояния и высоким уровнем социального оптимизма. Основными барьерами, препятствующими оформлению ипотечных кредитов, по результатам опроса НАФИ в феврале 2011 года являются 4 показателя: недостаточные доходы (77% опрошенных), неуверенность в стабильном доходе (29%), высокие процентные ставки банков (40%), быстрые темпы роста цен на недвижимость (13%). В числе других барьеров респонденты отмечали недоверие к банку-кредитору (9%) и сложности оформления ипотеки (8%).

Проблематику ипотечного кредитования на объектах, возводимых за счет внешнего финансирования, озвучила Татьяна Копыстыринская, начальник отдела ипотечного кредитования ГК «РЕНОВА-СтройГруп».В настоящее время компания реализует  только объекты готового жилья. Одним из самых успешных проектов является ЖК «Академический» в Екатеринбурге – в 2009-2010 году за счет ипотечных программ там было продано около 60% квартир. Стратегическим партнером ГК «РЕНОВА-СтройГруп» является Сбербанк России, успешный опыт взаимодействия с которым отметила в своем докладе г-жа Копыстыринская. Тем не менее, у застройщика возникает ряд трудностей на этапе реализации объектов жилой недвижимости. Представитель ГК «РЕНОВА-СтройГруп» сказала, что со стороны первичного банка-кредитора может вводиться ряд ограничений, препятствующих взаимодействию застройщика со сторонними банками и введению ипотечных программ (не относящихся к первичному кредитору). Сторонние банки, в свою очередь, не готовы кредитовать объекты, в которых в качестве третьего лица участвует первичный банк. В результате, застройщики вынуждены либо погашать первичный заем за счет привлечения средств сторонних банков, либо за счет собственных средств.

Украинскую модель ипотеки для коммерческих банков, застройщиков и граждан, нуждающихся в жилье, продемонстрировал Валерий Омельчук, председатель Международной ассоциации «Среда обитания». По его словам, на Украине со стороны государства предпринимались попытки использовать ипотеку в качестве инструмента стимулирования спроса на жилье: сформирована правовая база жилищной ипотеки, создано Государственное ипотечное учреждение (аналог российского АИЖК), реализовывались  программы по частичной компенсации из государственного  бюджета процентов по ипотечным кредитам определенным категория населения (последние два года действуют минимально). Однако, по словам г-на Омельчука, ипотечное кредитование на Украине пребывает в глубоком кризисе. Лучший процент по национальной валюте в настоящее время составляет 14,99, а с учетом комиссионных - 17-19%. Новое жилье не возводится. По словам г-на Омельчука, ипотека на Украине стала инструментом стимулирования спроса на наиболее дорогое жилье со стороны обеспеченных слоев населения, применяясь коммерческими банками как эффективный инструмент получения сверхприбыли, а не как инструмент решения жилищной проблемы граждан.

Вторая сессия мероприятия AHСonferencesкасалась ипотечного кредитования объектов малоэтажного строительства. Модератором выступила Гузелия Имаева, заместитель генерального директора Национального Агентства Финансовых Исследований (НАФИ). Павел Головач, финансовый директор УК «Экодолье» доложил о практике стимулирования спроса населения на малоэтажное жилье в регионах России за счет ипотечных программ. Он сообщил, что ипотечная программа, запущенная в коттеджном поселке компании в Оренбурге, существенно помогла реализации: по итогам 2010 года было продано 150 домов, 40%  из них - с ипотечными кредитами. В программе предусматривался максимально длинный срок ипотеки, низкая процентная ставка (жилье эконом-класса), льготы для социальных категорий клиентов. Продукт представлялся на этапе строительства дома, строительство велось «под спрос». Следует отметить, что на основе проекта, реализованного УК «Экодолье», был создан действующий продукт АИЖК «Малоэтажное жилье».

УК «Экодолье» активно работает со Сбербанком - единственным банком, кредитующим застройщиков на этапе строительства. Текущие ипотечные продукты Сбербанка, такие как «В десятку!» и «888» рассчитаны на многоэтажную застройку.В УК «Экодолье» надеются, что в ближайшее время будут введены ипотечные программы для комплексного малоэтажного строительства.

Валерий Мищенко, председатель Совета директоров Kaskad Family, рассуждал о том, почему не развивается ипотека на рынке малоэтажного строительства. «Если кризис на исходе, то кризис в головах людей в самом разгаре», - добавил г-н Мищенко. «Потребители не уверены в своих доходах и стараются не связываться с банками и их продуктами, поэтому доли продаж по ипотеке пока невелики». Он также сообщил, что требования банков по аккредитации проектов и процентные ставки на ипотечные продукты остаются весьма высокими для застройщиков; требуется длительное время на процедуру аккредитации, также длительна процедура скоринга клиентов и оформления сделок купли-продажи недвижимого имущества.

Г-н Мищенко подчеркнул, что в настоящее время застройщики малоэтажного жилья могут применять ипотеку только в качестве маркетингового инструмента, поскольку «на практике ипотека как таковая практически не работает». Компании, работающие на рынке малоэтажного жилья на условиях частно-государственного партнерства, включают в себестоимость квадратного метра расходы на инженерные сети и имущество общего пользования, передав их в ведение муниципальных органов. В других случая покупатель отдельно платит за землю, отдельно за дом и вносит отдельный взнос (пай) в некоммерческое объединение, целью создания которого является финансирование инженерной инфраструктуры. Соответственно, если банки выставляют по ипотечной программе первоначальный взнос 30%, физическое лицо должно внести за свой счет пай за инфраструктуру, а также 30% от стоимости дома и земли, т.е. фактически сразу вынуждено обеспечить 60-70% от стоимости строительства. Кроме этого, если до кризиса банки брали в качестве залога имущественные права на объект, то в настоящее время объектом залога выступает только земельный участок.

От лица банков в дискуссии о развитии ипотеки в малоэтажном строительстве выступил Алексей Бабкин, директор управления по работе с предприятиями и организации активных продаж Среднерусского банка Сбербанка России. Он сообщил, что существует много ограничений на уровне законодательства и налогообложения, и именно они препятствуют банкам более системно подходить к развитию ипотечных продуктов в загородной недвижимости. Тем не менее, в Среднерусском банке Сбербанка готовы индивидуально рассматривать каждое предложение от застройщика.

Михаил Желтов, руководитель юридического департамента «Загородный Проект»,в продолжение темы рассказал о практике реализации участков без подряда за счет ипотечных программ кредитования. За два года существования «Загородному Проекту» удалось реализовать более 700 объектов, из них 400 участков без подряда в 2009 году и 360 – в 2010 году. Стратегическим партнером компании по ипотечному кредитованию с 2010 года выступает Сбербанк РФ. С начала сотрудничества доля ипотечных сделок составляет 10% от общего спроса. Г-н Желтов указал основные проблемы, с которыми столкнулась компания в ходе партнерства с банком. Они касаются сбора документов для покупателей, персонального отношения к клиенту, обратной связи с партнером.

На третьей сессии обсуждалась практика реализации ипотечных программ для рынка городской недвижимости.С кратким обзором объемов ипотечного кредитования на рынке новостроек 2010-2011 года выступила Кристина Хмель, директор департамента ипотеки «МИЭЛЬ-Новостройки». Кроме этого, представитель «МИЭЛЬ-Новостройки» поделилась результатами продаж в ЖК «Ярославкий» (г. Мытищи, застройщик – ГК «ПИК»). Объект реализуется с января 2010 года, в апреле получил аккредитацию банка. Г-жа Хмель подчеркнула, что как только банк аккредитует новостройку, происходит резкое увеличение продаж. В ЖК «Ярославский» текущий объем продаж держится на уровне 100-150 квартир в месяц, при этом доля ипотеки доходит до 50%. Также г-жа Хмель сообщила, что проценты по ипотечным ставкам будут снижаться, но не более, чем на 1% в текущем году.

Наталья Саакянц, коммерческий директор «Система-Галс»,рассказала об опыте взаимодействия банка и застройщика на примере объекта бизнес-класса – ЖК «Солнце». Проект был запущен в начале 2010 года, стратегическим партнером выступил банк ВТБ24. Результатом взаимодействия стало введение специальной ипотечной программы, предусматривающей первоначальный взнос от 20-25% стоимости квартиры, длительный срок (до 50 лет) и отсутствие комиссий за выдачу кредита, процентную ставку 8,5-12% годовых при получении кредита в рублях и от 7,95% при получении кредита в долларах США или евро. Процентная ставка по ипотечному кредиту устанавливалась на весь период как при кредитовании приобретения готового объекта недвижимости; отсутствовали ограничения по максимальной сумме кредита. Наличие российского гражданства у заемщика, его постоянной или временной регистрации по месту оформления кредита или покупки квартиры, не являлось обязательным. Стоит отметить, что уже в первые месяцы запуска программы за счет ипотеки реализовывались 20-25% квартир от общего числа продаж. На текущий момент в ЖК «Солнце» проданы уже 40% квартир.

Практикой эффективного сотрудничества также поделились представители ГК «ПИК» и ВТБ24. Николай Мальнев, начальник отдела партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24, сообщил, что объем ипотечной выдачи ВТБ24 в 2010 году составил 31 млдр. 700 млн. рублей или 19400 ипотечных кредитов, значительная доля которых составила кредиты на строящееся жилье – 3,5 млрд. рублей. К концу 2010 года их доля в месячном исчислении достигла 22 %. Г-н Мальнев подчеркнул, что банк ВТБ24 аккредитовал более 1 600 строящихся объектов недвижимости и установил сотрудничество с более чем 1 000 застройщиками. Последним в настоящее время предлагаются следующие формы взаимодействия: дифференциация надбавки на инвестиционный период от 0% до 2,5% в зависимости от степени готовности объекта, схемы его реализации и глубины сотрудничества с застройщиком (до кризиса она составляла 2,5%); аккредитация отдельных объектов недвижимости (квартир и гаражей) при высокой доли реализации объекта; установление лимита на застройщика, предполагающего снижение требований банка к степени готовности объекта. Еще одной программой сотрудничества является «Ипотека с государственной поддержкой» (в рамках сотрудничества с Внешэкономбанком),  где на льготных условиях предлагаются ипотечные кредиты на приобретение строящихся и готовых объектов недвижимости, находящихся в собственности застройщика. Для покупателя готовых объектов ГК «ПИК» эта программа предполагает 11% годовых, отмену комиссий за выдачу кредита, рассмотрение и ведение счета, первоначальный взнос – 20%, срок кредита – до 30 лет, максимальную сумму выдачи – 8 млн. в Москве и Санкт-Петербурге, 3 млн. – в других регионах.

«Ипотека должна быть», - заявила в начале своего выступления Елена Кураткина, руководитель управления развития ипотеки ГК ПИК. Она рассказала о принципах работы с банком ВТБ24, и подчеркнула, что главным принципом взаимодействия и гарантией успеха является равное соблюдение интересов всех участников процесса: клиента, банка и компании.

Алексей Бабкин, директор управления по работе с предприятиями и организации активных продаж Среднерусского банка Сбербанка России,отметил, что 52% ипотечных сделок приходится на долю Сбербанка РФ и анонсировал новый продукт компании – ипотечную программу «888». Акция будет проведена с марта по июнь 2011 года, и подразумевает ипотечную ставку в 8% (до и после регистрации ипотеки), срок кредитования до 8 лет, решение по кредиту не более 8 дней. Основными минусами является то, что кредит выдается только на строящееся жилье аккредитованного застройщика, и заемщик должен первоначально внести не менее 50% собственных средств.

Сергей Кузьминов, коммерческий директор «АВГУР ЭСТЕЙТ»,проиллюстрировал опыт сотрудничества со Сбербанком РФ на примере жилого района «Квартал А101». Он сообщил, что доля продаж по ипотеке по всем проектам компании составляет более 50%. На объекте «Квартал А101» действуют три ипотечные программы - «Приобретение строящегося жилья», «В десятку!», «888».

В заключительной части мероприятия выступила Юлия Заморова, финансовый директор Galaxy Group, которая говорила о практике увеличения доходности проекта за счет сотрудничества банка и застройщика на примере ЖК «Бутово Парк». С июля 2010 года потенциальным покупателям  ЖК «Бутово Парк» предлагается участие в ипотечных программах Сбербанка РФ. Действует два предложения: «Ипотечный плюс» (срок до 30 лет, первоначальный взнос 20%, ставка в рублях от 10,5 до 13,5%) и «В десятку!» (срок 10 лет, первоначальный взнос 10%, ставка в рублях 10%). К настоящему на объекте продано 174 квартиры, из них 78 – благодаря ипотечным программам Сбербанка. К числу проблемных г-жа Заморова отнесла вопросы поступления денежных средств по ипотечным программам и регистрации залогов.

По мнению участников, мероприятие AHConferencesбыло полезным с практической точки зрения; вопросы, которые удалось обсудить партнерам (банкам и застройщикам), сформировали ряд идей по дальнейшему совместному продвижению данных программ. Следующая конференция и выставка этого организатора - «Ярмарка ипотечных крелитов» - по партнерским программам «банк-застройщик-риэлтор» пройдет 22 сентября 2011 г.