Жилищный рынок в столице развивается опережающими темпами. Однако такая роскошь, как приобретение квартиры в собственность, многим до сих пор не по карману. Очевидно, что выход следует искать в ипотеке - варианте, который наши соотечественники еще не оценили по достоинству в силу ряда причин. Насколько перспективен этот путь кредитования?
По данным ряда экспертов, на конец 2004 г. объем российского рынка ипотечного кредитования составлял около 500 миллионов долларов США, тогда как потенциальный спрос на ипотеку оценивался в 50 млрд. Главная проблема заключается в том, как создать все условия для того, чтобы население могло самостоятельно строить и приобретать квартиры с помощью долгосрочных кредитов? В Правительстве РФ считают, что к 2010 году объем рынка ипотечного кредитования должен вырасти более, чем в 30 раз, то есть с 11,5 млрд. рублей в 2004 г. .до 350 млрд. рублей в 2010 г.
О росте спроса на ипотечные кредиты свидетельствует и то, что один из ведущих операторов на рынке ипотечного кредитования, банк «DeltaCredit» с ноября 2004 года возобновил выдачу ипотечных кредитов на первичном рынке (на этапе строительства), правда, под залог уже имеющейся в собственности квартиры. Процентные ставки и остальные условия жилищного кредитования аналогичны предлагаемым в случае покупки готового жилья на вторичном рынке. Запущен рублевый кредитный продукт «DeltaRU».
Но несмотря на совместные усилия правительства, банков и риэлторов по популяризации ипотечного кредитования, подавляющее большинство россиян продолжает относиться в возможности купить квартиру в кредит скептически. Условно причины непопулярности ипотеки можно разделить на две категории: объективные и субъективные. Рассмотрев обе группы, можно составить четкое представление о сложившейся в настоящее время ситуации и возможностях ее дальнейшего развития.
Объективные причины: маленькие винтики большого механизма
Директор Управления ипотеки компании «МЭЛЬ-Недвижимость» Юлия Вербицкая называет основной причиной непопулярности ипотеки отсутствие уверенности в долгосрочной стабилизации, в завтрашнем дне. Дальнейшая стабилизация экономики крайне необходима. «Клиентом по ипотеке может быть тот человек, который уверен в завтрашнем дне, - говорит она. - Официальный безработный, имеющий разовые заработки, такого кредита не получит».
В свою очередь, начальник отдела потребительского кредитования «Пробизнесбанка» Марина Жукова считает, что главной причиной, отпугивающей клиентов по ипотеке, являются высокие процентные ставки: до 15% годовых в валюте против 3-5% в Европе. Таким образом, за 10 лет приобретатель квартиры по ипотеке переплачивает вдвое.
Не менее страшит людей и необходимость официального подтверждения доходов, а руководители компаний с большой неохотой свыкаются с необходимостью выдачи справок о действительной зарплате. «Впрочем, в последние годы число клиентов значительно возросло», - констатирует Жукова, но конкретных цифр не называет.
Еще одна проблема состоит в том, что, обращаясь в банк, заемщик попадает во власть бесконечного конвейера. При каждой остановке его передают из рук руки», не потрудившись справиться о том, как прошла операция и какие у него проблемы. «Человеку хочется, чтобы к нему проявили интерес, рассказали в деталях обо всех тонкостях и подводных камнях процесса, чтобы с ним постоянно общался кто-нибудь один, консультировавший его на каждом этапе сделки», - говорит Жукова. Увы, в российском варианте ипотечного кредитования подобные сантименты не предусмотрены.
Субъектив: любите ли Вы Маркса?
Заслышав название пудового труда классика марксизма-ленинизма «Капитал», многие наши соотечественники начинают демонстративно зевать. Напрасно, именно в этой книге, в отсутствие другой популярной литературы, можно было в свое время ознакомиться с основами финансовой культуры, так необходимыми в повседневной жизни.
Почему на Западе так популярен Интернет-трейдинг (торговля ценными бумагами через Интернет)? Там другая экономическая культура. Домохозяйки не мыслят завтрак без «The Wall Street Journal», в котором не картинки рассматривают, а следят за курсами акций. Такая у них психология. А еще у них принято жить в долг. Это у нас жить в долг стыдно, потому что до недавних пор занять можно было только у хороших знакомых или родственников, но никак не у банков, и тем более не на 30 лет под 5% годовых.
По мнению Вербицкой, ипотека дает большие возможности тем, кто осознал, что можно поменять качество жизни и жить в нормальной собственной квартире уже сейчас, не откладывая это на неопределенное будущее.
Нет у ипотеки и «большой мохнатой руки». По мнению некоторых риэлторов, клиентов стало бы намного больше, если бы существовала социальная реклама. Вялые попытки отдельных банков изобразить счастливую семью на своих рекламных модулях не отражают основной мысли - что семейное счастье стало возможным только благодаря своевременно взятому ипотечному займу.
Даже банки, которые работают по ипотечным программам, не всегда радушно встречают заинтересованных в выдаче кредитов клиентов. Так, начальник отдела одного из банков решила взять ипотечный кредит в «Сбербанке», поскольку он показался ей привлекательным с точки зрения процентных ставок (11%). Каково же было ее удивление, когда руководитель филиала одного из отделений Сбербанка начал звонить коллеге, чтобы узнать, как же все-таки выдается ипотечный кредит. Соответственно, в том случае, если заемщик оказывается некомпетентным в вопросах кредитования, не в каждом банке ему добросовестно разъяснят его «права и обязанности».
Как понравиться банкиру
Банкиры, как это ни странно, тоже люди, причем с хрупкой нервной системой. Давая в долг, они всегда боятся: вдруг не отдадут. Давая в долг надолго, пусть и под выгодные проценты, они боятся еще больше. Поэтому хотят подстраховаться по максимуму. Если клиент, пришедший за ипотечным займом, кажется им подозрительным, они ему отказывают; если подозрительной кажется квартира, которую хочет приобрести клиент, они советуют ему подыскать другой вариант. Банкиру надо, чтобы квартира, приобретаемая по ипотеке, обязательно была бы ликвидной.
А «Собинбанк» даже отдает предпочтение приобретающим жилье в новостройках. В настоящее время банк вьщает ипотечные кредиты не только в Москве, но и во всех 19 регионах своего присутствия. Приобретатель жилья на первичном рынке в идеале может получить кредит до 70% от стоимости квартиры, а на вторичном рынке - только до 60%. Правда, и в наше время строят некачественные дома, но, как правило, дома морально устаревают лет за 20, а кредит выдается лет на 10. «У двоих юристов всегда существует три мнения», - шутят риэлторы. Но в этих словах есть лишь доля шутки.
Стараются банкиры не для Вас, а для себя: квартиры с вышеперечисленными недостатками труднее будет продать в случае неисполнения Вами обязательств. Напротив, Ваша недвижимость должна быть ликвидной, постоянно повышаться в цене. Для подтверждения своего мнения о Вашем варианте квартиры банки привлекают оценщиков.
Так, в «Фора-банке» есть свой оценщик, который определит стоимость квартиры на вторичном рынке за 100 долларов США, а при «Райффайзенбанк-Австрия» аккредитованы несколько оценочных компаний, услугами которых следует воспользоваться заемщику. Заключения всех прочих оценщиков для банка недействительны. Здесь также отдается предпочтение четырем риэлторским компаниям - «МЭЛЬ-Недвижимость», «МИАН», «Домострой-2000» и «Вест-Недвижимость». Можно, конечно, работать и с другими агентствами, но вышеперечисленные компании лучше других находят квартиры, удовлетворяющие критериям банка. В «Райффайзене» теоретически выдают самый большой ипотечный кредит - до 400 тыс. долларов под 12% сроком на 10 лет. Правда, чтобы его получить, придется подтвердить ежемесячный официальный доход в размере 14 410 долларов (после вычета налогов).
Профпригодность
В каждом банке существуют «черный» и «белый» списки. В первый занесены компании, сотрудники которых ни при каких обстоятельствах не получат ипотечного кредита. Во второй - те компании, сотрудники которых получат ипотечный кредит без проблем. По данным журнала «Номер Дома», охотнее всего банки дают кредиты представителям государственных структур и компаний топливно-энергетического комплекса, сферы ГГ-технологий и инвестиций. Так, например, очень просто получить ипотечный кредит сотруднику инвестиционной компании «Атон», представительства «Sun Microsystems» или «Hewlett-Packard».
Не будут испытывать трудностей и сотрудники компаний, являющихся корпоративными клиентами банка. Для них существует упрощенная система отбора (все равно все зарплатные ведомости проходят через банк).
Не менее охотно банки кредитуют и собственных сотрудников. Есть шансы на получение ипотечного кредита и у сотрудников предприятий пищевой промышленности и сферы услуг, известных на рынке не менее двух лет. Хотя формально банкиры говорят, что все обратившиеся к ним находятся в равных условиях, в частных беседах кредитные инспекторы подчеркивают, что в ходе рассмотрения заявки важную роль играет анализ отрасли, в которой занят претендент на кредит.
В «черные» списки большинства банков входят СМИ - даже лучшие из них в банковской среде имеют репутацию ненадежных, турфирмы и дилерские компании. Как сообщили журналу «Номер Дома» в одном из банков, работающих по программе «Дельта-кредит», представители всех этих отраслей слишком зависимы от сиюминутной ситуации на рынке.
Прогнозы экспертов
По мнению академика Международной Академии ипотеки и недвижимости (МАИН), вице-президента Международной ,Ассоциации Ипотечных Фондов (МАИФ), Ирины Радченко, ипотека может в значительной степени способствовать тому, чтобы жилье стало доступным. «Вот почему Правительство РФ предпринимает масштабные меры для развития этого механизма», - говорит она.
Конечно, без дальнейшего развития ипотеки рынок недвижимости не умрет. Наряду с пищей и одеждой, жилье является одной из главных насущных потребностей. Но широкомасштабное развитие ипотеки может стать толчком к его опережающему развитию.
Пока что в снижении процентов по ипотеке никто не заинтересован. Для того, чтобы зто произошло, по мнению Вербицкой, Россия должна стать привлекательной как для внутренних, так и для внешних инвесторов. «Поставщики» ипотечных кредитов должны быть заинтересованы в увеличении оборота, а не просто в зарабатывании процентов.
Опросы банков показали существенные различия в планируемых объемах жилищного кредитования населения. Максимальные темпы роста объемов должны составить в 2004-2006 годах 180-220% ежегодно, а в 2007-2010 годах - 140-150% ежегодно. Прогнозы по минимальным темпам крайне скептические - 10-20% в год.
Исходя из особенностей развития российского банковского сектора, потенциальный объем жилищных кредитов к 2010 году (по данным Ассоциации российских банков) может составить от 427 млрд. до 444 млрд. руб. (в ценах 2010 года) или более 5% всего кредитного портфеля банков.
Планируемое самими банками предложение жилищных кредитов несколько отстает от их потенциальных возможностей. К 2010 году банки планируют выйти на максимально возможные объемы - 415 млрд. руб. (в ценах 2010 года).