Рубрика: Без рубрики

Как заставить работать деньги во времени

Мечта о собственном жилье, есть, пожалуй, у каждого человека. Однако, изучив сегодняшний порядок цен, некоторые решат, что проще от нее отказаться, ведь она кажется недостижимой. Действительно, несмотря на то, что своя квартира это не роскошь, а насущная необходимость для комфортной жизни каждого человека, ее стоимость на современном рынке заставляется задуматься – как же ее приобрести?

Сегодня существует три варианта, наиболее популярных среди основной массы населения: домашнее накопление, депонирование и ипотека.

Храним в коробочке

Первый вариант, практикуемый небольшой частью населения – домашние сбережения, как правило, аккуратно и бережно помещенные в какой-нибудь тайный уголок квартиры. Однако, как показывает практика, держать деньги просто дома экономически нецелесообразно, поскольку деньги во времени обесцениваются. И это нельзя не учитывать. Приведем простой пример. В 2000 году средняя стоимость квадратного метра в Москве составляла 20 тысяч рублей. Это значит, что стандартная двухкомнатная квартира общей площадью 50 квадратных метров обошлась бы покупателю в 1 млн рублей. Но предположим, что покупатель решил поднакопить средст на трехкомнатную квартиру и отложил приобретение на неопределенный срок. Теперь подсчитаем, насколько обесценился 1 млн рублей за последние 10 лет. За 2000 год инфляция составила 20,2%, и в 2001 году на этот миллион уже можно купить товаров в денежном выражении, который можно было себе позволить на сумму 798 тыс. руб. в начале 2000 года. К 2002 году реальная покупательская способность этого миллиона стала еще меньше на 18,6%, и стала эквивалентна только 650 тыс.руб. А к 2010 году один миллион превратился в 242 тыс. руб.

Инфляция является общим показателем, не в полной мере отражающим рост цен на всех рынках. Так на рынке недвижимости рост цен за 10 лет cоставил 683%.

Храним в банке

Второй способ, более эффективный – депонирование денежных средств. Однако даже при самых выгодных условиях, депозиты дадут не более 6 - 8% в год, в то время как недвижимость, начиная с января 2010 года, стабильно дорожает в среднем на 1% в месяц. Ставка рефинансирования, которая устанавливается Центробанком, сопоставима с темпами инфляции, а ставки по депозитам в большинстве случаев ниже, чем ставка рефинансирования. Поэтому даже с помощью депонирования мечту о собственной квартире осуществить удастся вряд ли.

Храним в квадратных метрах

На протяжении долгого времени каждое значительное увеличение стоимости квадратного метра даже экспертами рынка характеризовалось как «психологический барьер», выше которого цены уже подниматься не будут, но реальность опровергала это раз за разом.

С повышением популярности и доступности ипотечного кредитования, которое обеспечило широкий платежеспособный спрос, рынок недвижимости стал развиваться более активно. С 2005 года мы наблюдали значительный рост, как спроса, так и цен. Несмотря на то, что стоимость квартиры по-прежнему оставалась высока, с появлением адекватных условий ипотечного кредитования - приемлемой ставки по кредиту, длительного срока кредитования – у людей появился третий способ и возможность решить свой жилищный вопрос.

Ипотека – удобный финансовый инструмент. Очень часто, при анализе этого вида продукта, его сравнивают с другими краткосрочными банковскими кредитами. Однако, это не верно, так как не учитывается фактор времени, который в долгосрочном кредитовании – основополагающий.

Действительно, приобретая квартиру в ипотеку, переплата будет значительна, но приведем некоторые расчеты. Вернемся в тот же 2000 год и к той же двухкомнатной квартире, площадью 50 кв.м., стоимостью 1 млн. рублей. Если бы в 2000 году покупатель взял ипотеку, пусть даже на всю эту сумму (при том, что годовые процентные ставки по ипотечным кредитам в то время составляли не менее 25%) ежемесячный платеж при кредите сроком на 10 лет составил бы 22 800 руб. В год приходилось бы отдавать почти 270 тыс. руб., а значит за 1 млн, взятый на 10 лет, в 2010 году покупатель бы вернул банку 2,7 млн руб. То есть, переплатив банку 170%, к 2010 году клиент бы владел двухкомнатной квартирой в Москве за 2,7 млн руб. И это при том, что на сегодняшний день стоимость только однокомнатных квартир в Москве начинается от 4 млн руб.

Последний финансовый кризис породил мнение, что возможно недвижимость будет дешеветь. Однако последние 100 лет мировой практики показывают нам, что недвижимость стабильно дорожает. Последние снижение продиктовано только лишь двумя факторами – высоким темпом роста цен в течение 2007-2008 годов, и финансовыми трудностями, с которыми столкнулись многие люди во время кризиса. Многие из них были вынужденные решать их за счет срочной продажи недвижимости, что и привело к некоторому снижению цен. На сегодняшний день цены плавно возвращаются на докризисный уровень.

Если же учесть стоимость денег во времени и реальные темпы роста цен на недвижимость, то приходим к выводу, что ипотечный кредит в разумных величинах, во-первых, выгоден, а во-вторых, это действенный механизм фиксации цены на жилье. Какие бы темпы роста не взяла в ближайшие годы недвижимость, клиенту, купившему квартиру в ипотеку, они не страшны.

Работая в сфере недвижимости уже многие годы, мы сформировали эффективный механизм, помогающий вам определиться с конечными целями и совершить покупку.

Независимо от того, хотите ли вы приобрести квартиру на вторичном рынке или в новостройке, загородный дом, земельный участок или коммерческую недвижимость – мы внимательно отнесемся ко всем вашим пожеланиям и сохраним в работе индивидуальный подход.

Мы ежедневно следим за состоянием рынка недвижимости и поэтому готовы предоставить Вам актуальную информацию по ценам на интересующее вас жилье в Москве и Подмосковье.

4 ШАГА ДО НОВОЙ КВАРТИРЫ:

1. Предварительная оценка потребностей и возможностей. Заключение договора
   Предварительная оценка возможностей и потребностей клиента - один из самых ответственных этапов работы. Наша позиция такова: мы не станем заключать договор до тех пор, пока не удостоверимся в том, что сможем профессионально решить задачу, стоящую перед клиентом.
2. Подбор ипотечной программы
   Из 35 банков, выдающих ипотечные кредиты, надо выбрать только один. Но он должен наиболее полно удовлетворять потребностям и возможностям клиента. Ведь даже экономия в одной десятой процента иногда составляет довольно крупную сумму. После выбора программы нужно составить и согласовать список документов, необходимых для предоставления в банк. От выбора банка зависит вся дальнейшая работа, так как у каждого из них свои правила и требования.
3. Подбор квартиры
   Самый важный этап. Необходимо подобрать квартиру, не только полностью удовлетворяющую пожеланиям клиента, но и подходящую под требования банка и страховой компании. После того, как объект найден, производится проверка его на предмет юридической чистоты. По окончании проверки наша компания гарантирует то, что объект чист и никаких проблем со стороны третьих лиц у клиента не возникнет. Продажа квартир по ипотеке – непростой процесс. Существует мнение, что для продавца лучше заключить сделку с покупателем, который платит из своего кармана. Именно поэтому очень немногие собственники готовы участвовать в подобных операциях. Однако технология, разработанная нашим Институтом Ипотеки «МЭЛЬ», ускоряет процесс кредитования, что выгодно и покупателям, и продавцам.
4. Сделка
   Подготовка и проведение сделки - самый напряженный этап. Результаты работы на предыдущих этапах сводятся воедино. С банком и страховой компанией согласовывается объект, с продавцами - порядок расчетов и передачи квартиры. Если проявить небрежность, шаткая конструкция, которую с тяжким трудом возводили на предыдущих этапах, может рухнуть и придется начинать все с начала. Тут, как нигде, играет роль опыт и профессионализм специалистов, готовящих сделку.

Результат

Благодаря такой технологии, приобретение квартиры по ипотеке становится реальностью для многих людей. Мы создали для своих клиентов идеальные условия для получения кредита на квартиру по ипотеке. Наша репутация и огромный опыт в проведении подобных сделок являются для банков и собственников недвижимости гарантией четкости всех этапов сделки. Нам доверяют – и это преимущество не только нашей компании, но и клиентов, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Если вы интересуетесь покупкой или продажей квартир по ипотека в Москве и Подмосковье, позвоните нам или отправьте заявку. Наш специалист свяжется с вами в ближайшее время.

Жилищный рынок в столице развивается опережающими темпами. Однако такая роскошь, как приобретение квартиры в собственность, многим до сих пор не по карману. Очевидно, что выход следует искать в ипотеке - варианте, который наши соотечественники еще не оценили по достоинству в силу ряда причин. Насколько перспективен этот путь кредитования?

По данным ряда экспертов, на конец 2004 г. объем российского рынка ипотечного кредитования составлял около 500 миллионов долларов США, тогда как потенциальный спрос на ипотеку оценивался в 50 млрд. Главная проблема заключается в том, как создать все условия для того, чтобы население могло самостоятельно строить и приобретать квартиры с помощью долгосрочных кредитов? В Правительстве РФ считают, что к 2010 году объем рынка ипотечного кредитования должен вырасти более, чем в 30 раз, то есть с 11,5 млрд. рублей в 2004 г. .до 350 млрд. рублей в 2010 г.

О росте спроса на ипотечные кредиты свидетельствует и то, что один из ведущих операторов на рынке ипотечного кредитования, банк «DeltaCredit» с ноября 2004 года возобновил выдачу ипотечных кредитов на первичном рынке (на этапе строительства), правда, под залог уже имеющейся в собственности квартиры. Процентные ставки и остальные условия жилищного кредитования аналогичны предлагаемым в случае покупки готового жилья на вторичном рынке. Запущен рублевый кредитный продукт «DeltaRU».

Но несмотря на совместные усилия правительства, банков и риэлторов по популяризации ипотечного кредитования, подавляющее большинство россиян продолжает относиться в возможности купить квартиру в кредит скептически. Условно причины непопулярности ипотеки можно разделить на две категории: объективные и субъективные. Рассмотрев обе группы, можно составить четкое представление о сложившейся в настоящее время ситуации и возможностях ее дальнейшего развития.

Объективные причины: маленькие винтики большого механизма

Директор Управления ипотеки компании «МЭЛЬ-Недвижимость» Юлия Вербицкая называет основной причиной непопулярности ипотеки отсутствие уверенности в долгосрочной стабилизации, в завтрашнем дне. Дальнейшая стабилизация экономики крайне необходима. «Клиентом по ипотеке может быть тот человек, который уверен в завтрашнем дне, - говорит она. - Официальный безработный, имеющий разовые заработки, такого кредита не получит».

В свою очередь, начальник отдела потребительского кредитования «Пробизнесбанка» Марина Жукова считает, что главной причиной, отпугивающей клиентов по ипотеке, являются высокие процентные ставки: до 15% годовых в валюте против 3-5% в Европе. Таким образом, за 10 лет приобретатель квартиры по ипотеке переплачивает вдвое.

Не менее страшит людей и необходимость официального подтверждения доходов, а руководители компаний с большой неохотой свыкаются с необходимостью выдачи справок о действительной зарплате. «Впрочем, в последние годы число клиентов значительно возросло», - констатирует Жукова, но конкретных цифр не называет.

Еще одна проблема состоит в том, что, обращаясь в банк, заемщик попадает во власть бесконечного конвейера. При каждой остановке его передают из рук руки», не потрудившись справиться о том, как прошла операция и какие у него проблемы. «Человеку хочется, чтобы к нему проявили интерес, рассказали в деталях обо всех тонкостях и подводных камнях процесса, чтобы с ним постоянно общался кто-нибудь один, консультировавший его на каждом этапе сделки», - говорит Жукова. Увы, в российском варианте ипотечного кредитования подобные сантименты не предусмотрены.

Субъектив: любите ли Вы Маркса?

Заслышав название пудового труда классика марксизма-ленинизма «Капитал», многие наши соотечественники начинают демонстративно зевать. Напрасно, именно в этой книге, в отсутствие другой популярной литературы, можно было в свое время ознакомиться с основами финансовой культуры, так необходимыми в повседневной жизни.

Почему на Западе так популярен Интернет-трейдинг (торговля ценными бумагами через Интернет)? Там другая экономическая культура. Домохозяйки не мыслят завтрак без «The Wall Street Journal», в котором не картинки рассматривают, а следят за курсами акций. Такая у них психология. А еще у них принято жить в долг. Это у нас жить в долг стыдно, потому что до недавних пор занять можно было только у хороших знакомых или родственников, но никак не у банков, и тем более не на 30 лет под 5% годовых.

По мнению Вербицкой, ипотека дает большие возможности тем, кто осознал, что можно поменять качество жизни и жить в нормальной собственной квартире уже сейчас, не откладывая это на неопределенное будущее.

Нет у ипотеки и «большой мохнатой руки». По мнению некоторых риэлторов, клиентов стало бы намного больше, если бы существовала социальная реклама. Вялые попытки отдельных банков изобразить счастливую семью на своих рекламных модулях не отражают основной мысли - что семейное счастье стало возможным только благодаря своевременно взятому ипотечному займу.

Даже банки, которые работают по ипотечным программам, не всегда радушно встречают заинтересованных в выдаче кредитов клиентов. Так, начальник отдела одного из банков решила взять ипотечный кредит в «Сбербанке», поскольку он показался ей привлекательным с точки зрения процентных ставок (11%). Каково же было ее удивление, когда руководитель филиала одного из отделений Сбербанка начал звонить коллеге, чтобы узнать, как же все-таки выдается ипотечный кредит. Соответственно, в том случае, если заемщик оказывается некомпетентным в вопросах кредитования, не в каждом банке ему добросовестно разъяснят его «права и обязанности».

Как понравиться банкиру

Банкиры, как это ни странно, тоже люди, причем с хрупкой нервной системой. Давая в долг, они всегда боятся: вдруг не отдадут. Давая в долг надолго, пусть и под выгодные проценты, они боятся еще больше. Поэтому хотят подстраховаться по максимуму. Если клиент, пришедший за ипотечным займом, кажется им подозрительным, они ему отказывают; если подозрительной кажется квартира, которую хочет приобрести клиент, они советуют ему подыскать другой вариант. Банкиру надо, чтобы квартира, приобретаемая по ипотеке, обязательно была бы ликвидной.

А «Собинбанк» даже отдает предпочтение приобретающим жилье в новостройках. В настоящее время банк вьщает ипотечные кредиты не только в Москве, но и во всех 19 регионах своего присутствия. Приобретатель жилья на первичном рынке в идеале может получить кредит до 70% от стоимости квартиры, а на вторичном рынке - только до 60%. Правда, и в наше время строят некачественные дома, но, как правило, дома морально устаревают лет за 20, а кредит выдается лет на 10. «У двоих юристов всегда существует три мнения», - шутят риэлторы. Но в этих словах есть лишь доля шутки.

Стараются банкиры не для Вас, а для себя: квартиры с вышеперечисленными недостатками труднее будет продать в случае неисполнения Вами обязательств. Напротив, Ваша недвижимость должна быть ликвидной, постоянно повышаться в цене. Для подтверждения своего мнения о Вашем варианте квартиры банки привлекают оценщиков.

Так, в «Фора-банке» есть свой оценщик, который определит стоимость квартиры на вторичном рынке за 100 долларов США, а при «Райффайзенбанк-Австрия» аккредитованы несколько оценочных компаний, услугами которых следует воспользоваться заемщику. Заключения всех прочих оценщиков для банка недействительны. Здесь также отдается предпочтение четырем риэлторским компаниям - «МЭЛЬ-Недвижимость», «МИАН», «Домострой-2000» и «Вест-Недвижимость». Можно, конечно, работать и с другими агентствами, но вышеперечисленные компании лучше других находят квартиры, удовлетворяющие критериям банка. В «Райффайзене» теоретически выдают самый большой ипотечный кредит - до 400 тыс. долларов под 12% сроком на 10 лет. Правда, чтобы его получить, придется подтвердить ежемесячный официальный доход в размере 14 410 долларов (после вычета налогов).

Профпригодность

В каждом банке существуют «черный» и «белый» списки. В первый занесены компании, сотрудники которых ни при каких обстоятельствах не получат ипотечного кредита. Во второй - те компании, сотрудники которых получат ипотечный кредит без проблем. По данным журнала «Номер Дома», охотнее всего банки дают кредиты представителям государственных структур и компаний топливно-энергетического комплекса, сферы ГГ-технологий и инвестиций. Так, например, очень просто получить ипотечный кредит сотруднику инвестиционной компании «Атон», представительства «Sun Microsystems» или «Hewlett-Packard».

Не будут испытывать трудностей и сотрудники компаний, являющихся корпоративными клиентами банка. Для них существует упрощенная система отбора (все равно все зарплатные ведомости проходят через банк).

Не менее охотно банки кредитуют и собственных сотрудников. Есть шансы на получение ипотечного кредита и у сотрудников предприятий пищевой промышленности и сферы услуг, известных на рынке не менее двух лет. Хотя формально банкиры говорят, что все обратившиеся к ним находятся в равных условиях, в частных беседах кредитные инспекторы подчеркивают, что в ходе рассмотрения заявки важную роль играет анализ отрасли, в которой занят претендент на кредит.

В «черные» списки большинства банков входят СМИ - даже лучшие из них в банковской среде имеют репутацию ненадежных, турфирмы и дилерские компании. Как сообщили журналу «Номер Дома» в одном из банков, работающих по программе «Дельта-кредит», представители всех этих отраслей слишком зависимы от сиюминутной ситуации на рынке.

Прогнозы экспертов

По мнению академика Международной Академии ипотеки и недвижимости (МАИН), вице-президента Международной ,Ассоциации Ипотечных Фондов (МАИФ), Ирины Радченко, ипотека может в значительной степени способствовать тому, чтобы жилье стало доступным. «Вот почему Правительство РФ предпринимает масштабные меры для развития этого механизма», - говорит она.

Конечно, без дальнейшего развития ипотеки рынок недвижимости не умрет. Наряду с пищей и одеждой, жилье является одной из главных насущных потребностей. Но широкомасштабное развитие ипотеки может стать толчком к его опережающему развитию.

Пока что в снижении процентов по ипотеке никто не заинтересован. Для того, чтобы зто произошло, по мнению Вербицкой, Россия должна стать привлекательной как для внутренних, так и для внешних инвесторов. «Поставщики» ипотечных кредитов должны быть заинтересованы в увеличении оборота, а не просто в зарабатывании процентов.

Опросы банков показали существенные различия в планируемых объемах жилищного кредитования населения. Максимальные темпы роста объемов должны составить в 2004-2006 годах 180-220% ежегодно, а в 2007-2010 годах - 140-150% ежегодно. Прогнозы по минимальным темпам крайне скептические - 10-20% в год.

Исходя из особенностей развития российского банковского сектора, потенциальный объем жилищных кредитов к 2010 году (по данным Ассоциации российских банков) может составить от 427 млрд. до 444 млрд. руб. (в ценах 2010 года) или более 5% всего кредитного портфеля банков.

Планируемое самими банками предложение жилищных кредитов несколько отстает от их потенциальных возможностей. К 2010 году банки планируют выйти на максимально возможные объемы - 415 млрд. руб. (в ценах 2010 года).

Ипотека в Древнем мире

Слово “Ипотека” имеет греческие корни и вошло в обиход еще в VI веке до новой эры. Афинский реформатор Солон в 594 г. до н.э. осуществил свои знаменитые реформы, в результате которых была введена свобода завещания и отменены поземельные долги. До этого в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность самого должника, который в случае невозможности заплатить долг мог попасть рабство. Архонт Солон предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную.

На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался "ипотекой" (подставкой). Ставился такой столб на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное и принесенное. Впоследствии это слово стало употребляться для обозначения любого залога недвижимости под кредит. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Ипотека существовала и в Древней Греции, и в Древнем Риме, и в средневековой Европе. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, которая позволяла каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки.

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Ипотека в Средневековье

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

Ипотека в России до 1917 года

Российская ипотека, существовавшая до 1917 года, имела совершенное и законченное развитие. Ипотечное кредитование в стране зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю.

Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земли. Вот почему в дореволюционных изданиях такие кредиты часто назывались поземельными, а не ипотечными.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. Именно в это время (1754 год) были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге.

Однако, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, упоминания о закладе относятся к XIII веку, в XV веке уже упоминался вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. В XVI залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.

По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей.

Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей.

В конце XIX века в Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 года к ним активно присоединился Азовско-Донской банк.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества.

С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

Элементы российской ипотеки были взяты разными странами для применения и дальнейшего развития, поэтому многое из современных западных новаций сегодня воспринимается как “чужое”, несмотря на истинно российские корни.

Ипотека в России сегодня

В настоящее время ипотека рассматривается как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного и неизменяемого имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий, квартир и др. недвижимого имущества. Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ. В соответствии с этим документом имущество не передается кредитору (залогодержателю) в собственность, а остается у должника (залогодателя), что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Залогодержатель (кредитор) вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение.

В настоящее время слова "ипотека", "ипотечное кредитование" присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но самую возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости. В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение дел.

В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.

Изменения в ипотечном кредитовании после 1995 года

Если на заре ипотечного движения весь рынок ипотеки был представлен банками Сбербанк и “ДельтаКредит” с процентными ставками 14-15% годовых и единственными ипотечными программами, то сегодня есть из чего выбирать. Условия выдачи кредитов в банках стали более мягкими, а подход к клиентам более дифференцированным. Достаточно сказать, что раньше речь о возможности получения кредита могла идти только при официальной зарплате. Тогда как сейчас учитываются и другие доходы заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходится собирать, увеличился круг тех, кому кредит предоставляется. К тому же по ипотеке изначально можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился, можно купить и новостройку, и загородный дом и земельный участок. Наконец, процентная ставка стала дифференцированной. На ее размер влияет несколько факторов – доходы заемщика, длительность рассрочки, тип приобретаемого жилья.

По статистике интерес и доверие россиян к ипотеке возрастают с каждым месяцем, ипотека становится привычным способом решить квартирный вопрос. Причем с помощью ипотеки вы можете приобрести жилье в кратчайшие сроки! Сегодня ипотека используется не только для покупки квартир в Москве и Подмосковье, но и для приобретения загородных домов, для покупки квартир в новостройках. Коммерсанты все активнее используют ипотеку при сделках с нежилыми помещениями. И при всех этих операциях специалисты Центра ипотечных программ «МЭЛЬ» выступают в роли опытных профессиональных посредников.

Как известно, ипотека - это система долгосрочных кредитов, которые выдаются банками для приобретения жилья. Ипотека дает возможность купить квартиру или другие виды жилья, внеся лишь первоначальный взнос, именно поэтому ипотека зачастую является единственной возможностью улучшить жилищные условия для многих семей. Обычно первоначальный взнос составляет от 10 до 30% от стоимости квартиры. Остальную сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-15 лет. Таким образом, вы приобретаете жилье, становитесь его собственником и выплачиваете кредит, живя уже в новой квартире.

У ипотеки в Москве – большое будущее. Это подтверждается тем, что у банков, работающих с ипотекой в Москве, есть возможность предоставлять гарантированные долгосрочные кредиты. В свою очередь, риэлторские компании и агентства ипотечного кредитования могут рассчитывать на рост количества числа потенциальных клиентов, ориентированных на получение ипотеки в Москве. И, конечно, благодаря ипотеке многие жители Москвы смогут заметно улучшить свои жилищные условия.

Усилиями правительства Москвы запущена «пилотная стадия» ипотечного кредитования в октябре 1998 года, что существенно расширило возможности воспользоваться ипотекой. Наиболее полную информацию об этих возможностях вы сможете получить в Центре ипотечных программ "МЭЛЬ", где профессиональные риэлторы, имеющие сертификаты ведущих столичных банков, окажут содействие в покупке жилья в Москве с использованием ипотеки как на вторичном рынке, так и в новостройках, а также при приобретении загородной недвижимости и нежилых помещений.

Ипотечный кредит предоставляется банком для приобретения недвижимости под залог этой недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Центр ипотечных программ "МЭЛЬ" оказывает услуги при получении ипотечного кредита и совершении сделок по ипотечному кредиту со всеми видами жилья в Москве и Подмосковье. Мы предлагаем программы банков, осуществляющих ипотечное кредитование на рынке вторичного жилья, рынке новостроек и загородной недвижимости, а также кредитные продукты, предоставляемые под залог имеющейся недвижимости. Высококвалифицированные профессионалы нашего Центра готовы помочь разобраться Вам в огромном разнообразии схем и программ, связанных с ипотечным кредитом.

Ипотечные кредиты на вторичном рынке жилья

Вторичный рынок жилья является лидером по количеству ипотечных сделок. Примерно 80% жилья, приобретаемого по ипотечному кредиту, приходится именно на вторичный рынок. Это можно объяснить, в первую очередь, минимальными рисками для банков и покупателей – при заключении сделок на основе выдачи ипотечного кредита квартира является гарантом вложенного капитала, особенно в условиях постоянного роста цен на рынке недвижимости.

Ипотечные кредиты на первичном рынке жилья

С недавнего времени банки более активно начали выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья в новостройках. Приобретение квартиры на первичном рынке с использованием ипотеки имеет ряд особенностей. Если на вторичном рынке выдача ипотечного кредита для банка связана только с одним неизвестным - платежеспособностью клиента, то при покупке квартиры на этапе строительства необходимо получить два согласования: кандидатуры самого заемщика (как и при выдаче ипотечного кредита в сделках на вторичном рынке) и того объекта строительства, который он хочет купить. Центр Ипотечных Программ "МЭЛЬ" совместно с крупнейшими банками, работающими на рынке ипотеки, разработал ряд уникальных продуктов по ипотечным кредитам со льготными условиями для клиентов Центра. К примеру, для покупателей квартир в фешенебельном районе «Гранд-Паркъ» первоначальный взнос составляет всего 10% от стоимости квартиры. Такие же условия действуют для другого объекта – монолитно-кирпичного дома на ул. Дыбенко, расположенного недалеко от станции метро «Речной вокзал».

Ипотечные кредиты на рынке загородной недвижимости

На сегодняшний день можно сказать, что ипотечное кредитование на загородном рынке только начинает развиваться. В Центр Ипотечных Программ "МЭЛЬ" обращаются люди, которые хотят купить загородный коттедж или дачу с помощью ипотечного кредита, однако этот процент от общего количества ипотечных сделок в компании невелик. Связано это, прежде всего, с недостаточной информированностью людей о такой возможности альтернативного финансирования сделки, а также с рядом сложностей, которые возникают в процессе оформления ипотечного кредита. Только профессионализм и опыт сотрудников Центра позволит Вам решить все наиболее сложные моменты, связанные с оформлением ипотечного кредита для приобретения загородной недвижимости. Обращаем Ваше внимание на спецпредложение от компании "МЭЛЬ" на рынке загородной недвижимости - приобретение с помощью ипотечного кредита коттеджей в охраняемом поселке "Барвиха CLUB" (девелопером данного проекта является "МЭЛЬ-Недвижимость").

Покупка квартиры в кредит предполагает выбор подходящей программы ипотечного кредитования и подбор объекта недвижимости (коттедж или квартира в кредит). Разобраться в большом и сложном мире ипотечных программ сегодня становится все сложнее. В Москве с ипотекой работает более 50 банков. Как же выбрать наиболее подходящий вариант?

Центр Ипотечных Программ «МЭЛЬ» - Ваш путеводитель в мире ипотечных кредитов, мы подберем для вас максимально выгодный вариант приобретения квартиры в кредит.

Мы работаем практически со всеми банковскими программами, и когда клиент обращается в Центр со своей жилищной проблемой – как приобрести квартиру в кредит? - наши специалисты помогают выбрать наилучший инструмент для ее решения.

Сотрудники Центра оказывают услуги при совершении ипотечных сделок при покупке квартиры в кредит на рынках вторичного жилья и новостроек, а также при приобретении загородной недвижимости. Кроме того, мы содействуем в получениии кредитов под залог имеющейся недвижимости.

В зависимости от Ваших индивидуальных обстоятельств, Вы можете обратиться к нашим специалистам на разных этапах решения Вашего вопроса, касающегося покупки квартиры в кредит , – будь то оценка Ваших возможностей в получении кредита и выбора подходящей программы, или подбор объекта недвижимости (квартира, покупаемая в кредит) с учетом требований банка-кредитора.

ДЕПАРТАМЕНТ ПО РАБОТЕ С ПАРТНЕРАМИ:

АГЛИЦКАЯ Анна Дмитриевна
Главный специалист по партнерским программам с банками

e-mail: [email protected]

ХОЛОПИК Виталий Викторович
Главный специалист по партнерским программам с банками

e-mail: [email protected]

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ДЕПАРТАМЕНТ:

КРУГЛОВА Анна Львовна
Директор Производственного Департамента

e-mail: [email protected]

ВЕСЕЛКО Анна Александровна
Руководитель отдела ипотеки (отд. «На Красносельской»)

e-mail: [email protected]

МОГИЛЕВКИН Александр Владимирович
Руководитель отдела ипотеки (отд. «На Фрунзенской»)

e-mail: [email protected]

СПЕЦИАЛЬНЫЕ ПРОЕКТЫ:

ВИКУЛОВ Владимир Алексеевич
Руководитель отдела "Ипотечный консалтинг коммерческой недвижимости"
e-mail: [email protected]

Не ограничивайтесь прямым сравнением процентных ставок, зачастую это не отображает реальную сумму затрат, с которыми вы столкнетесь при выплате ипотечного кредита.

Обратите внимание:

• На размер первоначального взноса
• На сумму обязательных комиссий банка;
• На требования к кредитуемому объекту недвижимости.
• Уточните требования банка:

к личностным характеристикам к заемщика;
к процедуре досрочного погашения ипотечного кредита.
Заранее выясните, в какой форме Вам необходимо подтвердить свой доход и рассчитайте, на какую сумму вы можете рассчитывать при получении кредита.
Подобрать выгодную ипотечную программу вам быстро и профессионально помогут наши специалисты, для этого вам нужно только отправить заявку и мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Ипотечный калькулятор предназначен для приблизительного расчета размера возможного ипотечного кредита и будущих платежей в зависимости от дохода, срока и процентной ставки.

Более точный прогноз Вам помогут сделать специалисты Центра Ипотечных Программ «МЭЛЬ», учитывая Вашу финансовую ситуацию и исходя из опыта сотрудничества с банками.