В мае начинают действовать новые требования Центрального банка России к ипотечным кредитам. Они введены для того, чтобы низкие процентные ставки стали для банковских организаций невыгодными. Регулятор уже долго выступает против дешевых кредитов из-за их высоких рисков.
С 1 мая банковским учреждениям понадобится больше денег для ипотечного кредитования с низким первым взносом. Для жилищных кредитов по низким процентным ставкам с 30 мая нужно будет формировать дополнительные резервы. Существует вероятность того, что низкие ставки по ипотечным кредитам полностью исчезнут с рынка.
ЦБР обнародовал значения рыночной процентной ставки (РПС) по ипотечным кредитам. При отклонениях банковских ставок от них кредитные учреждения должны будут формировать дополнительные резервы. Чем сильнее отклонение, тем больше размер резерва.
Данная мера принята для компенсации вероятных потерь по предоставленным кредитам. Банковские учреждения оформляют их как свои затраты. По этой причине повышение размера резервов им невыгодно, поскольку оно приводит к снижению прибыли.
Величина РПС по состоянию на начало мая 2023 года составила 10,84%. При выдаче финансовой организацией ипотечного кредита по ставке 0-5,42% она должна зарезервировать 50% его стоимости. Для ставки в размере 5,43-8,67% этот показатель должен составлять 30%.
Для жилищных кредитов, предоставляемых по программам с господдержкой (не более 8%), ставки могут быть меньше:
• по кредитам, предоставленным по ставкам 4,18-6,67%, допрезерв составляет 30%.
• по кредитам, предоставленным по ставкам 0-4,17%, допрезерв составляет 50%.
Значение данной меры для заемщиков
На текущий момент банковские учреждения сохраняют невысокие ставки по реализуемым вместе с застройщиками ипотечным спецпрограммам. К примеру, минимальная ставка для приобретения жилья в ГК «Пик» равна 6,5%.
Компания «А101» предлагает очень низкую ставку — 1,01% — однако успеть получить по ней жилищный кредит необходимо до конца мая. По остальным программам этого застройщика ставки больше — 3,99% и 6%. У группы компаний «Самолет» имеются программы по ставкам от 0,01% и от 0,11%. На данный момент неизвестно, сколь долго они продолжат действовать. Однако ранее целый ряд банковских учреждений (к примеру, Сбер) по собственной инициативе перестал выдавать ипотечные кредиты по близким к нулю ставкам.
Совершенно ясно, что ЦБР оказывает давление на кредитные учреждения, и в скором времени это давление отразится на рынке одним из двух способов:
• ставки по жилищным кредитам возрастут;
• жилье подорожает при сохранении невысоких ставок (в этом случае застройщики будут таким образом компенсировать банковским организациям их увеличившиеся допрезервы).
Повышение надбавок к коэффициентам риска
Еще одна принятая ЦБР мера рассчитана на борьбу с низкими первыми взносами. С данными целями регулятор с 1 мая увеличил надбавки к коэффициентам риска, возникающего по договорам на приобретение жилой недвижимости в долевом строительстве. При наличии у банковских организаций желания выдать ипотечный кредит с небольшим первым взносом они должны будут закладывать больше денег под риски. Это обусловлено тем, что надежность заемщиков с небольшим первым взносом ниже. Так что чем меньше первый взнос, тем больше банковскому учреждению понадобится капитала:
• При первом взносе в размере менее 10% банк должен иметь активы в размере 200% от величины предоставленного кредита.
• При первом взносе в размере от 10 до 15% банку необходимо иметь 150% от величины выданного кредита.
• При первом взносе в размере от 20 до 30% банковскому учреждению достаточно иметь всего 50% от величины выданного ипотечного кредита.