В течение последних нескольких недель три крупных российских банка пересмотрели свои ставки по своим ипотечным программам в сторону увеличения. Аналогичные действия собирается предпринять еще несколько кредитных организаций. При этом фактических оснований для роста стоимости ипотечных кредитов нет. Это обусловлено тем, что Центробанк не видоизменяет ключевую ставку с сентября 2022 года. У экспертов есть свое мнение по поводу причин увеличения ставок в условиях стабильной стоимости денежных ресурсов.
Ситуация на ипотечном рынке
Портал «РБК» сообщает, что в мае 2023 года о повышении ставок по ипотечным кредитам объявили три крупных банка МКБ («Московский кредитный банк»), «Совкомбанк», банк «Санкт-Петербург».
Изменения коснулись не только внутренних, но и льготных программ:
• МКБ («Московский кредитный банк») увеличил процент на приобретение строящейся недвижимости на 0,8 пунктов, новое значение – 11,5%. Для вторичного жилья – на 0,55 пунктов, новое значение – от 11%.
• «Совкомбанк» установил новую ставку для покупки жилья в новостройках и на вторичном рынке на уровне от 11,99%, то есть она выросла на 0,5 пунктов.
• «Санкт-Петербург» пересмотрел процент, увеличив его до 7,65% для основной схемы и до 5,65 для семейной ипотеки. Рост составил 0,3 пункта.
Прогнозируется, что с 15 мая 2023 года повышение ставок по ипотеке проведут Росбанк и Газпромбанк. На данный момент другие кредитные организации не меняли свои ипотечные программы.
Причины подорожания ипотеки
Экономических оснований для роста ипотечных процентов нет. На предпоследнем и последнем заседаниях Центробанка рассматривался вопрос об увеличении ключевой ставки, но на текущий момент было принято решение оставить ее на уровне 7,5%. Таким образом, стоимость не увеличилась.
Однако Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, настаивает на том, что пересмотр ключевой ставки в меньшую сторону невозможен. В дальнейшем будут обсуждаться вопросы, касающиеся повышения или сохранения процента. По ее словам, это позволит удержать показатель инфляции в 2024 году на уровне 4%.
Ирина Носова, один из директоров АКРА, полагает, что руководство банков восприняло информацию от центрального регулятора как сигнал грядущих изменений. Ирина Носова, Игорь Алунин, руководитель проекта «Финуслуги» МБ, а также Михаил Доронкин, глава агентства НКР, сформулировали две основных причины роста ставок:
• Банки прогнозируют повышение ключевой ставки и заранее закладывают его в стоимость ипотечных кредитов.
• Пересмотр политики Центробанка в отношении недорогой ипотеки, которую банки выдают, создавая совместные программы с застройщиками. Регулятор стремится уменьшить ее долю на рынке. С 1 мая 2023 года были повышены резервы, которые обязаны формировать кредитные организации при выдаче займов по договорам долевой застройки, а также с низким первым взносом. С 30 мая 2023 года вступит в силу требование, касающееся повышения резервов при выдаче ипотеки под процент ниже среднего на рынке. Все эти меры неизбежно приведут к росту расходов, которые несут кредитные организации. Увеличивая ставки, банки перекладывают часть затрат на плечи заемщиков.
Прогноз для ипотечного рынка
Вопрос о том, будут ли остальные банки повышать стоимость ипотечных программ, пока остается открытым. Эксперты не пришли к единому мнению. Одни полагают, что этот процесс будет активизироваться. Другие считают, что ставки пересмотрят только те организации, которые интенсивно сотрудничают с застройщиками.
Статистика показывает, что действующие ставки по ипотеке не являются отпугивающими для потребителей. По данным ЦБ, в марте 2023 года банки выдали кредитов на 569 млрд. рублей. Эта цифра близка к показателям, характерным для традиционного «пикового» месяца, – декабря. Средние ставки по ипотеке при этом находились на уровне 11,2%.
Ирина Носова считает, что такой ипотечный процент является высоким, но не выполняет заградительную функцию. Негативное влияние на динамику кредитования оказывает стоимость квадратного метра жилья. Этот показатель можно назвать недоступным для большинства граждан. Например, в Москве самая низкая цена за 1 кв. м. находится на уровне 217 тыс. руб. Среднее предложение – 300-400 тыс. руб.